Представители 25 крупнейших отечественных банков считают, что уровень опасности кредитных рисков весьма высок. Это привело к ужесточению процедур проверок заёмщиков.
У каждой кредитной организации есть свой отказной список. Большинство банков не жалуют потенциальных клиентов, работа которых связана с риском для жизни, и тех, которые имеют маленький, нестабильный или, преимущественно, нелегальный доход. То есть причины отказа, в первую очередь, связаны с величиной и характером доходов клиента: недостаточный, нестабильный, с непрозрачными источниками. Лица фигурирующие в уголовном деле, также не имеют шансов на получение ипотечного кредита.
Стоит заметить, что заемщикам, у которых возникают сложности с подтверждением дохода, кредит пока еще могут выдать. В некоторых банках даже существуют месячные лимиты по количеству одобренных клиентов с «серым» доходом. Некоторые банки могут себе это позволить в силу большей финансовой состоятельности. Это объясняется желанием охвата большей доли рынка, соответственно, банкиры готовы нести дополнительные риски.
И всё же… При подаче документов заемщику нужно быть готовым к тому, что от него потребуют дополнительные справки. Так, у топ-менеджеров с «серыми» доходами могут потребовать учредительные документы компании-работодателя, а у наемных сотрудников – приказ о назначении человека, подписавшего справку о доходах. Сейчас практически все банки требуют от мужчин призывного возраста военный билет, и если, прежде, на его отсутствие у человека 25-26 лет могли закрыть глаза, то теперь это требование обязательно.
Дополнительные сложности могут возникнуть и у тех, кто еще не погасил предыдущий кредит или погасил без отражения в кредитной истории. В этом случае банк обязательно потребует оригинал справки от кредитора о состоянии ссудной задолженности (размер остатка кредита, ежемесячного взноса, срок кредита). Копии кредитного договора и графика платежей в этом случае может оказаться недостаточно, а отсутствие такой справки может служить основанием для отказа в рассмотрении кредитной заявки.
Потенциальным клиентам с «белой» высокой зарплатой, чистой (или хорошей) кредитной историей отказ в ипотечном кредите, на первый взгляд, не грозит. Считается, что при ипотечном кредитовании банки считают оптимальным заемщика с доходом от 60 000 рублей, хотя бы половина которого подтверждена официальной справкой 2-НДФЛ.
Но и для счастливых обладателей «белых» зарплат далеко не все может оказаться благополучно. Как правило, банки используют два подхода к оценке платежеспособности заемщика: статистический – на основе скоринговых карт (когда анализируются не данные конкретного человека, а накопленная статистика по сегменту, к которому он относится исходя из его возраста, образования, профессии и т. п.) и индивидуальный (данные на заемщика, имеющиеся у банка, кредитного бюро и т. п.).
Первый – пока еще самый распространенный, зато второй – самый объективный — изменить кредитную историю в случае допущенных прежде задержек практически невозможно.
В конце прошлого года произошло совпадение двух факторов, которые дали мощный импульс бизнесу российских БКИ (банк кредитных историй): американский кризис и накопление российскими бюро данных, обеспечивающих более 50% хит-рэйта (процента эффективных обращений кредитора в кредитное бюро). БКИ стали основным источником информации для банков. Запросы от банков в БКИ – около 1 млн. ежемесячно. В БКИ на каждого второго запрашиваемого банками потенциального заёмщика есть кредитная история. Сегодня в российских бюро накоплены данные уже на 45 млн. человек.
Стоит надеятся, что когда-нибудь информация БКИ будет использоваться банками в пользу заемщиков. Например, при положительной кредитной истории американские банки могут пойти на снижение ставки. Специалисты читают, что и в России через 1,5-2 года добросовестным заемщикам с хорошей, подтвержденной кредитной историей ссуды будут выдавать на льготных условиях, а остальным – по более жестким правилам и условиям кредитования, как на Западе.
Для банков опасность кредитных рисков имеет свои последствия. Те банки, которые свернули программы кредитования с нулевым первоначальным взносом (сегодня этот кредит на открытом рынке предоставляет только «ВТБ 24», в то время как полгода назад таких банков было не менее десятка), лишились многих потенциальных заемщиков. А ужесточение процедур проверок усилило эффект. Тенденция такова: с начала 2008 г. наблюдается некоторое падение процента одобренных заявок на ипотечный кредит.
В этом случае вопрос, что делать потенциальному заемщику, чтобы повысить свои шансы, не имеет ответа. Вариант перемены работы пригоден не для всех. Верный способ – «обеление» зарплаты для тех, у кого все в порядке с остальными пунктами. Работодатели идут на это неохотно, но прецеденты всё же бывают.
Ипотека не может и не должна быть доступна каждому, уверены специалисты. Даже в самой развитой из стран. Ведь если дать ипотечный кредит человеку с нестабильной работой и нестабильным (или недостаточным) доходом, через какое-то время заём станет для него и его семьи непосильным бременем, что закончится потерей купленного жилья. Наглядный пример – доступность ипотеки в США: многочисленные дефолты и ипотечный кризис, который стал причиной мирового финансового кризиса.